د: صدور سند به استناد حکم دادگاه :
ثبت و صدور سند به استناد حکم تملیک دادگاه نیاز به تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی نداشته و اداره ثبت باید متصرف را جانشین مدیون بشناسد و اگر ملک به نام مدیون به ثبت رسیده باشد باید مطابق همان حکم ، ملک را بنام محکوم له – همانند مورد انتقال – ثبت نموده و سند مالکیت صادر نماید. بد یهی است باید بی اعتباری سند مالکیت اولیه به دفتر اسناد رسمی اعلام گردد. ^[۲۹]
ه: صدور سند مالکیت اجرایی :
ادارات ثبت پس از طی تشریفات اجرایی و تنظیم و ثبت سند انتقال و تنظیم سند انتقال و اعلام مراتب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر بی اعتباری سند مالکیت قبلی به تقاضای خریدار نسبت به صدور سند مالکیت انتقال اقدام نمایند.^[۳۰]
و: صدور سند مالکیت برای تمام طبقات آپارتمان حسب در خواست مالک :

نسبت به آپارتمانهایی که با رعایت ظوابط مقرره تفکیک شده است ، در صورت درخواست مالک، اداره ثبت بر اساس صورت مجلس تفکیکی و با ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از آپارتمانها، سند
مالکیت تفکیکی جداگانه صادر و تسلیم نمایند. ^[۳۱]
ز: صدور سند مالکیت برای قنوات :
به دلیل اهمیت خاصی که آب در جامعه ما دارا بوده دفتر ثبت قنوات منظور شده است و عمل ثبت قنوات در این دفتر انجام می شود. ^[۳۲]
قنوات بر دو نوع است:
نوع اول قنواتی که تابع املاک بوده و مستقلاً مورد معامله واقع نمی شود.
نوع دوم قنواتی که تابع املاک نبوده و مستقلاً مورد معامله واقع می گردد.
ثبت قنوات غیر مستقل تابع ثبت ملک بوده و در ذیل همان ثبت ،آورده می شود اما برای قنوات مستقل دفتر جداگانه ای به نام ثبت قنوات تخصیص داده می شود و این قنوات در دفتر مخصوص ثبت قنوات ثبت می گردد. ماده ۱۲۶ آیین نامه قانون ثبت در این زمینه مقرر می دارد:«در مورد قنوات مستقل دفتری به نام دفتر ثبت قنوات تخصیص داده می شود تا کلیه قنواتی که مستقلاً مورد معامله قرار می گیرد و تابع املاک نیستند درآن دفتر به ثبت برسد و با رعایت تعداد قنوات هر ناحیه و به نسبت سهام و عده مالکین آن ،باید یک یا چند سند برای قنوات یک یا چند ناحیه اختصاص داده شود».در ثبت قنوات، مبدا و مظهر قنات و حقوق ارتفاقی قید می گردد و ماده ۶۵ آیین نامه قانون ثبت بر این امر دلالت دارد. ^[۳۳]
ح: سند مالکیت اعیانی :
در فرهنگ کتبی در تعریف اعیان به آمده است: اعیان عبارت از هر شیء مادی است که ملصق به غیر منقول، مخصوصاً زمین باشد.اعیان جمع عین است .خانه، دکان، اشجار و حتی مجرای قنات مشمول تعریف
تعریف اعیان است. ^[۳۴]
هنگامی صدور سند مالکیت اعیانی مقدور است که : اولاً ملک مورد نظر ثبت دفتر املاک شده باشد ،ثانیاً مالک به موجب سند رسمی به طرف قرارداد اجازه احداث اعیانی به ملکیت احداث کننده اعیانی داده باشد ، خلاصه قرارداد ذیل ثبت دفتر املاک قید و با درخواست متقاضی اداره ثبت وقت تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را به مالکین عرصه و مجاورین اخطار می نماید و هرگاه اختلافی وجود نداشت سند مالکیت را به نام صاحب اعیان صادر می نماید .در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی رجوع به دادگاه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تا سی روز ،از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهایی خودداری می شود. ^[۳۵]
ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت مقرر می دارد: «چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک ، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی منعقد نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده ، مستقر گردد مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد».
ط: صدور سند مالکیت تجمیعی :
طبق ماده ۱۱۰ آیین نامه قانون ثبت هرگاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود در صورت تقاضای مالک در ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین مراتب ذکر می شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر می شود.
ی: صدور سند مالکیت مشاعی :
صدور سند مالکیت مشاعی نشان دهنده این است که دارنده سند نسبت به جزء مشاع از کل مورد ثبت دارای مالکیت است .طبق ماد ه ۱۱۵ آیین نامه قانون ثبت در املاک مشاع برای هر یک به نسبت سهم او سند مالکیت صادر می گردد.و طبق ماده ۱۲۱ آیین نامه برای هر سهمی از املاک مشاع یک پیش نویس سند مالکیت تنظیم می گردد و حدود کلیه ملک در یکی از پیش نویس ها قید و در بقیه اشاره به پیش نویس مزبور می شود و به همین ترتیب در دفتر املاک در زیر هر سهمی نوشته می شود که حدود مطابق حدودی است که در صفحه شماره فلان نوشته شده .
صدور سند مالکیت مشاعی مشکلاتی را برای صاحبان آن فراهم می آورد. مشکلاتی نظیر مشاع بودن مالکیت و مفروز بودن تصرفات مالکین مشاعی . برای حل این مشکل نیز ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می دارد: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود. ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است ».
ک: صدور سند مالکیت بنام دولت :
اراضی جنگلی ، اراضی موات و اراضی مشمول قانون زمین شهری متعلق به دولت محسوب میگردد.
طبق ماده ۱۲ قانون زمین شهری :«تشخیص عمران، احیا ،بایر ،موات و دایر بودن اراضی بر عهده وزارت مسکن و شهر سازی می باشد.این تشخیص ظرف سه ماه از اعلام وزارت مسکن و شهرسازی قابل اعتراض در دادگاه محل است».
درخواست ثبت اراضی جنگلی و موات تنها از دولت پذیرفته شده و سند مالکیت نیز به نام دولت ثبت می گردد و ادارات ثبت نیز مکلفند از پذیرش درخواست ثبت اشخاص خودداری نمایند. ^[۳۶]
آنچه حائز اهمیت است این نکته که کلیه اقدامات ثبتی که نسبت به منابع طبیعی ملی شده به عمل می آید سازمان جنگلبانی از پرداخت مالیات و عوارض ثبتی هر گونه الصاق تمبر معاف است ولی حقوقی که به سردفتران اسناد رسمی تعلق می گیرد باید به وسیله جنگلبانی پرداخت گردد.
ل: صدور سند مالکیت اراضی موضوع قانون اصلاحات ارضی :
طبق ماده ۱۴۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور ، املاکی که درباره آنها تقاضای ثبت نشده و به ثبت نرسیده باشد و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعان واگذار شده باشد احتیاجی به تقاضای ثبت از طرف منتقل الیه نیست .ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا می شود پرونده ای به نام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از اینکه ملک به صورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد بدون انتشار آگهی نوبتی حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت اقدام نمایند .
این عملیات از پرداخت هر گونه حق الثبت و هزینه مقدماتی و بهای سند مالکیت و سایر هزینه های مربوط معاف است.
م: صدور سند مالکیت المثنی :
چنانچه سند مالکیت از بین برود یا گم شود مالک می تواند تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.اداره ثبت پس از دریافت مدارک لازم به هزینه درخواست کننده مراتب را یک نوبت در روزنامه های کثیر الانتشار یا یکی از روزنامه هایی که آگهی های ثبتی در آن درج می شود آگهی می کند و تا ده روز بعد از انتشار آگهی اگر اعتراضی نرسد یا در صورت اعتراض اصل سند مالکیت یا سند معامله ارائه نشود ، سند مالکیت المثنی با قید کلمه المثنی بر روی آن صادر می شود و در موقع انجام معاملات دفاتر اسناد رسمی باید صدور سند مالکیت المثنی را از اداره ثبت محل استعلام نمایند .هر یک از دفاتر اسناد رسمی باید دارای دفتر مخصوصی باشد که وقتی صدور سند مالکیت المثنی به آنها اعلام می گردد در این دفتر قید نمایند.^[۳۷]
نکته : در صورت پیدا شدن سند مالکیت اصلی چنانچه مالک کتباً آن را اعلام نماید و هرگاه با سند مالکیت المثنی معامله ای انجام نشده باشد سند مالکیت المثنی باطل و پیرو بخشنامه مربوطه به دفاتر اسناد رسمی تابعه اعلام می گردد و اگر با سند مالکیت المثنی معامله ای انجام شده باشد سند مالکیت اصلی اخذ و پس از ابطال در پرونده ثبتی مربوط ضبط می گردد.^[۳۸]
گفتارسوم ـ اشکالات صدور سند مالکیت
صدور سند مالکیت دارای مقدمات پیچیده و طولانی مدتی است که باعث ایجاد خلل و اشکال در صدور سند می گردد.و تا زمانی که علت رفع نگردد صدور سند ممکن نخواهد بود.به عنوان نمونه ملکی به موجب سند رسمی منتقل گردیده است و بر اساس آن می خواهیم سند مالکیت صادر نماییم اما به ابهاماتی بر می خوریم تا ابهامات موجود برطرف نگردد امکان صدور سند وجود نخواهد داشت .گذشته از اشکالاتی که قبل از صدور سند پیش می آید ممکن است اشکالاتی نیز پس از صدور سند بوجود آید که باعث خلل در اعتبار ماده ۲۲ قانون ثبت گردد. به همین دلیل ما این بحث را به دو بخش قبل و بعد از صدور سند تقسیم کرده ایم.
الف ـ اشکالات قبل از صدور سند مالکیت
بند اول : ابهام در سند انتقال
منظور از سند انتقال سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردیده و به موجب آن مالکیت مبیع از بایع به خریدار منتقل گردیده است و اینک مبنای درخواست برای صدور سند می باشد.
به عنوان نمونه سند مالکیت پنج پلاک بنام مالک آن صادر شد مالک مرد و ، ورثه پیش از بدست آوردن برگ حصر وراثت وگواهی مالیات بر ارث تمام سهم الارث خود را بدون ذکر پلاک و مشخصات به شخصی صلح کردند. متصالح با ارائه اسناد مالکیت آن پلاکها به نام خود سند مالکیت خواست ، شورای عالی ثبت در تاریخ ۱۳/۴/۱۳۴۲ چنین رای داد: « تطبیق سند حاکی از صلح حقوق بر پلاکهای معین بدون اینکه در صلح نامه ذکر پلاک و سایر مشخصات شده باشد چون نظر قضایی است باید به حکم دادگاه باشد مگر اینکه طرفین به تنظیم سند دیگر با ذکر پلاک و سایر مشخصات با رعایت سایر مقررات توافق کنند …» شورای عالی ثبت سند صلح را مبهم می داند زیرا شماره پلاکهای مورد صلح در آن ذکر نشده است و ای بسا که مصالح قبل از عقد صلح ،پاره ای از آن املاک را به دیگری انتقال داده و در دفتر املاک این انتقال ، منعکس و مضبوط نباشد و چنین چیزی نادر نیست.
نکته :انتقال پلاکی بدون ذکر شماره آن در سند صلح ، ولی با ذکر حدود آن باعث ابهام در صدور سند مالکیت نخواهد شد .چون ذکر حدود و مشخصات پلاک این ابهام را رفع نموده است.^[۳۹]
بند دوم : خلل در مقدمات صدور سند مالکیت
همانگونه که اغلب اعمالی که انسان انجام می دهد فاقد اشکال نیست صدور سند مالکیت نیز از این قاعده مستثنی نمی باشد .در خلال عملیات مقدماتی ثبت اشکالات و اعتراضاتی نسبت به ملک مورد ثبت به وجود می آید و تا زمانی که این اشکالات بر طرف نگردیده امکان صدور سند وجود نخواهد داشت.یکی از اشکالات ثبتی، اعتراض ثبتی است که معترض باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی اقدام به اعتراض در دایره ثبتی که اقدام به انتشار آگهی کرده بنماید.دایره ثبت مکلف است اعتراض واصله را به دادگاه صلاحیت دار بفرستد تا اقدام به رسیدگی و صدور حکم نماید .بدون صدور حکم از دادگاه اداره ثبت نمی تواند اقدام به صدور سند مالکیت نماید.
بند سوم : وقوع اشتباه در شماره شناسنامه خریدار
شورای عالی ثبت در رای مورخ ۱۵/۷/۱۳۴۴ مقرر می دارد:«چنانچه مشخصات دیگر خریدار از حیث نام، نام خانوادگی ،نام پدر و غیره با مندرجات سند رسمی انتقال مطابقت داشته باشد و اشکال دیگری نباشد دادن سند مالکیت به متقاضی بلااشکال است.»رای صادره راجع به پرونده ای بوده که در آن تاریخ تولد خریدار بجای شماره شناسنامه او ذکر گردیده بود در حالی که این تاریخ با شماره شناسنامه دیگری یکی بوده است.^[۴۰]
بند چهارم : سهوقلم در سند انتقال
از جمله اشتباهاتی است که در هر امری قابل تصور است از آن جمله می توان به آرای محاکم دادگستری و ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی اشاره کرد.قانون آیین دادرسی مدنی نیز این امر را مورد پذیرش قرارداده و قضات محاکم را با رعایت شرایط مندرج در قانون موظف به تصحیح حکم خود کرده است.حتی تسلیم حکم بدون رای تصحیحی را نیز ممنوع اعلام کرده است. ادارات ثبت نیز به دلیل ازدیاد کاری و عدم دقت مامورین خود دچار اشتباهاتی در اسناد تنظیمی می شوند که بنا بر نظر هیات نظارت روسای ادارات ثبت موظف به تصحیح حکم می باشند.(ماده ۱۲ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی ).
به عنوان مثال در صورتی که متعاملین شرطی موافقت کنند که به حدود واقعی زمین مورد انتقال ،سند مالکیت خریدار صادر شود تصحیح اشتباه بی اشکال خواهد بود والا چون سند انتقال با حدود ۴۴۰ فرعی است که سند مالکیت آن قبلاً به دیگری صادر شده است اختلاف باید از طریق مراجعه به دادگاه صلاحیت دار رفع گردد.^[۴۱]
بند پنجم : فضولی بودن معامله