سیاست های تامین مسکن کم درآمدها در مکزیک
در دهه ۱۹۶۰ همزمان با رشد شهری، تقاضا برای مسکن مقرون­به­صرفه زیاد شده و فقرا در غیاب برنامه مناسب برای مسکن به سوی راه­ حل­های مسکن خودیار شتافتند. در دهه ۱۹۷۰ حکومت مکزیک برنامه یارانه مسکن را در مقیاس وسیع آغاز کرد که توسط بودجه خصوصی- دولتی از جمله بودجه مسکن ملی برای کارگران بخش خصوصی و بودجه مسکن برای کارگران بخش دولتی اجرا می­شدند. این سیاست اگرچه به­تدریج به موفقیت رسید، اما کم­درآمدها اغلب مسکن خود را از طریق مسکن خودیار تامین می­کردند، اگرچه در این زمینه تولید انبوه و مسکن یارانه­ای تا اندازه متحیر کننده ­ای گسترش یافت. در نتیجه، بازار مسکن شهری در دهه ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰ تغییرات واضحی در مسکن اجاره­ای نشان داد. در حالی که مسکن اجاره­ای تبدیل به نوع مسلط مسکن برای خانواده­های کم­درآمد شهری شده بود، به واسطه فعالیت­های مسکن خودیار، مالکیت مسکن بسیار مهم­تر بود (Bredenoord & Verkoren, 2010).

تامین مسکن مقرون­به­صرفه برای قشر فقیر به­ ویژه کسانی که تازگی به شهر مهاجرت کرده بودند، به یک چالش تبدیل شده بود. در شروع فرایند شهری شدن، مسکن اجاره­ای بسیار مهم بود. در ابتدا ساختمان­های قدیمی مرکز شهر برای اهداف اجاره­ای استفاده می­شدند. در این زمینه به اصطلاح dvecindades که به طور مخصوصی به هدف اجاره ساخته می­شد بسیار اهمیت داشتند. آن­ها در نزدیکی لبه­های شهرهای مرکزی در بلوک­های یک یا دو طبقه ساخته می­شدند. مساکن ساده­ای که از یک یا دو اتاق کوچک در هر واحد و امکانات بهداشتی عمومی تشکیل می­شدند. در نتیجه مناطق مرکزی مکزیک به مناطق مسکن اجاره­ای مهمی تبدیل شد که مساکن ارزان­قیمت را به گروه ­های کم­درآمد ارائه می­داد. اگرچه توسعه افراطی آن­ها چهره مراکز شهری را بشدت تغییر داد اما بسیاری از این بخش­های اجاره­ای داخلی شهر، هنوز بخش ویژه ساختارهای مسکونی را تشکیل می­ دهند. از دهه ۱۹۶۰ مشخص شد که رشد جمعیت گروه ­های کم­درآمد بیش از ظرفیت بخش اجاره­ای شهری می­باشد. بسیاری از مردم به­دنبال گزینه­ای مقرون­به­صرفه، به ساخت مسکن خودیار روی آوردند و راه­ حل­های مسکن خود را خارج از بازار مسکن رسمی پیدا کردند. بنابراین در مواجهه با کمبود تولید مسکن رسمی، بسیاری از شهرداری ­ها سیاست­هایی را که در سازگاری با مسکن خودیار قرار داشتند، توسعه دادند. به تدریج بسیاری از این خانه­ها رسمی شدند و سرویس­های مختلفی از جمله برق، آب و جاده­های آسفالت شده و حمل­ونقل عمومی و مدارس و … به آن­ها ارائه شد. به­منظور دستیابی به امنیت بیشتر حق تصدی و سطوح خدماتی قابل قبول­تر، ساکنین منازل خودیار، با مشارکت در برخی جنبش­ها، سیستم سیاسی شهرداری را تحت فشار قرار دادند. بنابراین سند رسمی ارائه و ارتقاء تدریجی مسکن به دنبال رویکرد پله­به­پله ممکن شد. با توجه به شرایط مالی خانواده، آن­ها می­توانستند مسکن خود را با مصالح ساختمانی بهتر، اتاق­ها و طبقات بیشتر و غیره گسترش دهند. در نتیجه در یک فرایند ۵ تا ۱۵ ساله تعداد وسیعی از خانه­ها در این نوع سکونتگاه­ها بهبود پیدا کردند (همان).
بین دهه­های ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰ مسکن خودیار بهترین راه برای تولید مسکن در شهرهای بزرگ مکزیک بود و برای بهبود مسکن کافی و مقرون­به­صرفه کم­درآمدها امری ضروری بود. از آن به بعد اگرچه مسکن خودیار کم­رنگ­تر شد اما همچنان برای فقرای شهری بهترین راه­حل مسکن به­شمار می­رود (همان) چراکه در مکزیک مردم کم و متوسط­درآمد به طور سنتی خانه خود را بدون کمک­های فنی، مانند معماران و مهندسان در مرحله طراحی­ و ساخت، می­سازند. عواملی که پشت این قضیه هستند عبارتند از ۱٫ عوامل اقتصادی ۲٫ مهندسین نسبت به بازارهای مسکن کم و متوسط­درآمدها محطاتانه عمل می­ کنند. آنها اغلب تمایل به بازار­های با سوددهی بیشتر از جمله ساخت­وساز برای افراد با درآمد بالا دارند. ۳٫ و مهم‌ترین نکته اینکه مردم می­دانند چگونه باید خانه بسازند. آن­ها از ایده­های ذهنی خود بهره گرفته و بعد از کشمکش زیاد در طولانی­مدت، آن­ها مسکن خود را بر اساس نیازها و خواسته­ های واقعی مسکن­شان می­سازند (Noguchi & Hernandez-Velasco, 2005) تا جایی که دوسوم بازار مسکن مکزیک و حدود نیمی از مساکن جدید فعلی دولت به فعالیت­های مسکن خودیار مربوط می­شوند (Bredenoord & Verkoren, 2010).
بررسی سیاست­های تامین مسکن کم­درآمدها در هند
تعدادی از این برنامه­ ها شامل ارتقاء و توسعه سکونتگاه­ها، تخصیص زمین به فقرا در قالب پرژه­های مکان و خدمات، سکونت­گاه­های شبانه، بهبود محیط زیست زاغه­های شهری، برنامه مسکن EWS-LIG؛ VAMBAY؛ برنامه مسکن میلیونی^[۷۴]و غیره بودند. به‌منظور تسهیل اجرای این برنامه­ ها، مکانیزم­ های سازمانی شامل انجمن­های مسکن و توسعه قدرت­های محلی در سطح شهر و استان انجام شدند. موسسه توسعه شهر و مسکن در سال ۱۹۷۰ به‌منظور در دسترس قرار دادن نرخ یارانه برای برنامه ­های مسکنی که شامل فقرا می­شدند تاسیس شد (Wadhwa, 2009).
برنامه ­های یارانه مسکن برای فقرا
در سال­های اولیه استقلال هند، برنامه ­های بلند پروازانه­ای برای تامین مسکن فقرا مطرح شد. تحت برنامه ­های اجاره­ای، پیشنهاد تامین مسکن دو خوابه برای فقرا با اجاره­هایی که به آن­ها یارانه تعلق می­گرفت مطرح شد. تفاوت زیاد میان قیمت بازار و اجاره قابل‌پرداخت به‌عنوان مشوقی برای فروش حق مالکیت به شمار می­رفت. بسیاری از مساکن در چند سال اولیه دست به دست می­شد. این برنامه به دلیل مقدار زیاد سوبسید چندان موفق نبود. هزینه­ های نگهداری بسیار بالاتر از اجاره بودند. بسیاری از مشترکین این نوع مسکن حتی در پرداخت اجاره پایین نیز مشکل داشتند. به­ دلیل عدم توانایی در متحمل شدن بار سنگین یارانه، این برنامه کنار گذاشته شد و واحدهای موجود به ساکنین آن­ها فروخته شدند. در تامین مسکن بر پایه مالکیت نیز همین اتفاق رخ داد. بنابراین امکان تامین یارانه مسکن برای همه فقرا از طرف دولت امکان­ پذیر نبود. برنامه بعدی در رابطه با کمک مالی صلیبی^[۷۵]صورت گرفت که در آن بار کمک مالی برای بخش فقیر، توسط اقشار میان و پردرآمد تحمل می­شد. حکومت­های استانی برنامه ­های مسکن مختلط، شامل مسکن برای همه گروه ­های درآمدی را شروع کردند. مسکن برای گروه ­های مختلف درآمدی در سایزهای کوچک و ویژگی‌های کیفی پایین برای EWS-LIG ها در مقایسه با آن­هایی که برای گروه ­های میان و پر­درآمد بود، ساخته شد. موفقیت چنین برنامه­ای به تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده برای گروه ­های مختلف درآمدی، سهم یارانه مورد نیاز برای مسکن EWS-LIG و قیمت عملی برای واحدهای مسکونی MIG-HIG بستگی داشت. با توجه به این حقیقت که نیاز به واحدهای مسکونی EWS-LIG بیشتر است، و یارانه مورد نیاز هر واحد نیز بیشتر است، مسکن MIG-HIG به مقدار بیشتری قیمت­ گذاری می­شد. این قیمت زیاد، تقاضا برای چنین مسکنی را کاهش می­داد. مقام­های مسئول تصمیم به ساخت تعداد بیشتری واحدهای MIG-HIG کردند تا از این طریق یارانه بیشتری برای EWS-LIG داشته باشند، اما با وجود این، نیاز فقرا پاسخ داده نمی­شد. همچنین مقدار یارانه برای هر واحد MIG-HIG (محاسبه تفاوت میان قیمت بازار و قیمتی که توسط مشترکین پرداخت می­شد) بیش­تر از EWS-LIG بود. در برخی حالات یارانه برای EWS-LIG به خاطر هزینه احیای ملک بسیار بیشتر می­شد. هزینه احیا در برخی حالات بالای ۸% بود تا جایی که بسیاری از انجمن­های مسکن و متصدیان، توسعه ساخت­وساز برای EWS-LIG را ترک کردند (Wadhwa, 2009).
سیاست تامین مسکن کم­درآمدها در اوگاندا^[۷۶]
کمبود روزافزون مسکن در اوگاندا پایتخت کامپالا موفقیت­های اخیر اقتصادی را تهدید نموده و بافت اجتماعی را بی­ثبات نموده است. حکومت و شرکت­های خصوصی که در زمینه ساخت مسکن فعالیت می­نمایند، تنها واحدهایی که برای اقلیت ثروتمند و سرآمد قابل پرداخت هستند را ارائه می­ دهند. در حالی که بیشتر ساکنین کامپالا را کم‌درآمدهایی تشکیل می­ دهند که در زاغه­ها و سکونتگاه­های غیررسمی و بدون برنامه­ ریزی ساکن هستند. افزایش روزافزون قیمت زمین، هزینه­ های نامعقول زیرساخت­ها و فقدان مکانیزم سرمایه ­گذاری در خانه­های قابل­ پرداخت مانعی برای دستیابی اکثر ساکنان شهر به مساکن قابل‌پرداخت و ارزان­قیمت هستند. این مولفه­ها زمینه را جهت ورود بخش خصوصی به بازار مسکن کم­درآمدها آماده نمودند. به این منظور مزایایی برای ورود بخش خصوصی به این بازار ارائه شد از جمله، شرکت­هایی که مساکن ساده و طراحی شده برای خانوارهای کم­درآمد ارائه می­دادند، در مالیات­شان شامل تخفیف می­شدند. مشارکت این شرکت­ها در امر تامین مسکن اقشار کم­درآمد نیاز حکومت را در جهت تسکین فشارهای اجتماعی و سیاسی برای بهبود عملکرد بخش مسکن محلی در اوگاندا در تمامی سطوح درآمدی خانوارها، مرتفع می­نمود. مشارکت این شرکت­ها و برنامه ­های مردم­نهاد می ­تواند شبکه خدماتی را در راستای کاهش خطراتی که خانوارهای کم­درآمد را تهدید می­ کنند، تشکیل دهد. تامین مسکن محلی در تمامی سطوح درآمدی خانوارها در صورتی ممکن می­ شود که سه رکن اصلی چرخه مسکن ارزان­قیمت که شامل :۱-مشوق­ها و محرک­های توسعه عمومی و خصوصی،۲- برنامه ­های آموزش و تعلیم جامعه و ۳- تولیدات رهنی متناسب با خانوارهای کم­درآمد می­شوند، اجرا شوند. در این شرایط شرکت­های خصوصی به نسبت اینکه ظرفیت­های شغلی را افزایش می­ دهند می­توانند سودهای زیادی را نیز کسب نمایند. این استراتژی می ­تواند خانواده­های فقیر را از زاغه­ها به مساکن مناسب انتقال دهد و مالیات­هایی در جهت کارآفرینی و اشتغال برای افرادی که در دام فقر افتاده­اند ارائه دهند (mayer, 2011).
بررسی کلی سیاست­های تامین مسکن کم­درآمدها در کشورهای توسعه یافته
مسکن در کشورهای توسعه یافته در وحله اول از طریق بازار تامین می­ شود. اگرچه بازارهای مسکن ناقص و ناتمام هستند، شکست بازار منجر به حمایت ناکافی و شرایط ضعیف مسکن بویژه برای خانوارهای کم­درآمد در کشورهای سرمایه­داری می­ شود (Berry, 2012). در بسیاری از کشورهای توسعه ­یافته، سیاست مسکن در راستای کمک به نیازهایی که در بازار پاسخ داده نمی­شوند، اتخاذ می­شوند (Smith J. , 2012).
برای مثال کشور سوئد با وجود احداث مساکن عمومی در سطح وسیع، رشد سازمان­های غیرانتفاعی مسکن، که عمدتا از طریق یارانه­های دولتی و تعامل با اتحادیه ­های کارگری تامین مالی می­شدند را نیز حمایت می­کرد (Berry, 2012).
هلند سازمان مسکن بزرگی را تشکیل داد که ابتدا توسط یارانه­های حکومت مرکزی و وام­هایی که نهایتا در یک اقدام ناگهانی بخشیده می­شدند حمایت می­شدند. این بخش به پشتوانه ضمانت­های دولتی ماندگار شد و توانست با افزایش وام مسکن خصوصی، توسعه یابد (همان).
سیاست­های سوئیس و استرالیا از جنگ جهانی دوم شروع شد و دسترسی سازمان­های غیر انتفاعی را به سرمایه ­های خصوصی برای تامین مسکن خانواده­های کم­درآمد در اجاره­های پایین­تر از بازار تسهیل بخشید (همان).
اصلاحات سیاسی مسکن در انگلیس از اوایل دهه ۱۹۸۰ از مسکن عمومی به رشد مالکیت مسکن و بخش انجمن مسکن تغییر یافت. اصلی­ترین مداخلات سیاسی حق خرید و انتقال مسکن عمومی از حکومت محلی به سازمان­های مسکن بودند (همان).
آلمان و استرالیا شاهد توسعه بخش خصوصی اجاره مسکن بودند که اوایل توسط حفاظت نظارتی و بعدها مشوق­های مالیاتی (شامل معافیت مالیاتی از وام بهره مسکن، کمک هزینه­ های سرمایه ­گذاری و …)حمایت می­شدند (همان).
سیاست­های تامین مسکن کم­درآمدها در کشورهای عضو اتحادیه اروپا
تجربه کشورهای عضو اتحادیه اروپا نشان می­دهد که بازارهای مسکن تحت تاثیر عوامل زیر، ناکارآمد و از حالت تعادل خارج می­شوند. اجتناب از این عوامل و برنامه­ ریزی برای رویارویی و کنترل آن­ها از جمله اهداف برنامه­ ریزی مسکن در کشورهای مذبور می­باشد:

• • کاهش کمک­های دولت مرکزی نسبت به دولت­های محلی جهت پشتیبانی از تولید و نوسازی واحدهای مسکونی موجب کاهش عرضه و افزایش قیمت­ها شده است؛

• • قدرت خرید پایین و عدم حمایت از گروه ­های کم­درآمد و عرضه کم واحدهای مسکونی؛

• • افزایش مستمر هزینه­ های تولید به دلیل افزایش هزینه­ های عمومی از قبیل مصالح ساختمانی و سوخت، در دسترس نبودن نیروی کار؛

• • ضعف و کاستی­های دولت در حمایت از تولید مسکن، تاثیر منفی اقدامات مربوط به کنترل اجاره به دلیل عدم رغبت و دخالت بخش خصوصی نسبت به تولید واحدهای اجاره­ای؛

• • عدم پشتیبانی از تقاضای خرید گروه ­های کم­درآمد؛

• • تورم بالا، کمبود و ضعف دانش فنی در تولید مسکن، کمبود زمین برای توسعه خدمات در نواحی با تقاضای بالا؛

• • عدم تامین مسکن اجاره­ای کافی برای پاسخگویی به تقاضای موجود؛

• • ضعف و نقص سیستم مالی، قانونی، افزایش توسعه و ساخت­وساز نواحی غیر مسکونی نسبت به مسکونی؛

• • رکود اقتصادی، موجب کاهش تمایل به سرمایه ­گذاری در بخش مسکن شده است؛

• • قیمت بالای زمین، کمبود زمین، بورکراسی بیش از حد در ارتباط با ساخت­وساز؛

• • هزینه بالای مصالح ساختمان ناشی از انحصار و وضع تعرفه­های بالا بر واردات آن­ها، عرضه ناکافی زمین در مناطق شهر؛

• • زمین ناکافی در شهرها؛

در شرایطی که بازارها با مشکل روبه­رو می­شوند، دولت­های عضو اتحادیه اروپا از سیاست­های زیر برای ایجاد تعادل و کنترل تاثیرات منفی مشکلات آن استفاده ­می­ کنند:

• • اعطای کمک­های مالی اتحادیه اروپا برای تولید مسکن اجتماعی و برنامه ­های نوسازی؛

• • برنامه ­های ملی اقدام علیه فقر و محرومیت؛

• • تامین مالی برنامه ­های مسکن؛

• • بازنگری در قوانین؛

• • تغییر نرخ مالیات بر ارزش افزوده مصالح ساختمانی و افزایش مالیات بر ارزش افزوده زمین­های درحال توسعه (حسینلو, ۱۳۹۰).

در این کشورها توجه به تامین مسکن گروه ­های کم­درآمد در سایه تغییرات جمعیتی و فشارهای اقتصادی و تمایل دولت­ها به­منظور کاهش مشکلات و مبارزه با افزایش نیاز به مسکن، صورت گرفته است. رژیم­های مالی متفاوت، گونه­ های مختلفی از مسکن گروه ­های کم­درآمد(مسکن عمومی و …) را در این کشورها ارائه می­ دهند که اغلب توسط حکومت­های محلی به­منظور استفاده بهتر از دارایی­ های عمومی و با بهره گرفتن از زمین­های دولتی صورت می­گیرد، سعی بر این است که قابلیت ­های عمومی با دارایی­ های بخش خصوصی ترکیب شوند؛ بدین معنا که صندوق­های تامین اجتماعی با سرمایه ­گذاری بخش خصوصی، تبدیل به مهم‌ترین عامل دخیل در تامین و تولید مسکن ­گروه ­های کم­­درآمد شده ­اند (همان).
بررسی نحوه اجرا و مدیریت مسکن گروه ­های کم­درآمد شهری در سیستم برنامه­ ریزی مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا
در این کشورها، تامین، تولید و اداره مسکن گروه ­های کم­درآمد با حکومت­های محلی می­باشد. در سال­های اخیر، روند کلی به سمت کاهش دخالت شهرداری ­ها و افزایش طیف وسیعی از بازیگران درگیر در تامین مسکن گروه ­های کم­درآمد بویژه مشارکت بخش دولتی و خصوصی بوده است. دولت مرکزی معمولا قوانین عمومی در مورد شرایط و الزامات زندگی در مسکن گروه ­های کم­درآمد را تعیین می­ کند و دولت­های محلی نیز بررسی شرایط متقاضیان و اختصاص مسکن مناسب به ­آن­ها را برعهده دارند (حسینلو, ۱۳۹۰).
نهادهای موثر در تصمیم ­گیری برای مسکن عمومی ملی هستند و در طول ۲۰ سال گذشته در تعدادی از کشورها، سطوح تصمیم ­گیری از ملی به محلی انتقال پیدا کرده است. این اتفاق به علت تصویب قوانین در رابطه با افزایش مشارکت و اتخاذ رویه­های دموکراتیک­تر در شهرها روی داده است (همان).
سیاست­های تامین مسکن کم­درآمدها در ایالات متحده آمریکا
در طول قرن بیستم، به‌وقوع پیوستن چهار بحران، منجر شد حکومت ایالات­متحده برنامه ­های بزرگ‌مقیاس مسکن را برای گروه ­های کم و متوسط­درآمد آغاز کند (Hoffman, 2012).
سیاست­های مسکن در بحران بزرگ اقتصادی
رکود اقتصادی^[۷۷]بدترین شرایط اقتصادی بود که ایالات­متحده با آن روبرو شد. عملا زوال اقتصادی اولین ضربه را به بخش مسکن وارد می­ کند. بنابراین رئیس‌جمهوران در این دوره سعی بر برپایی ساختار دولتی کردند که بتواند مشکل مسکن را حل کند. بیشترین تلاش­ها در این دوره به‌منظور تقویت صنایع بخش خصوصی به‌ویژه سازمان­های مالی که آن­ها را حمایت کنند صورت گرفت. اما در طول ریاست جمهوری ­ Roosevelt تلاش کم، اما ویژه­ای در راستای خدمت به فقرا صورت گرفت (Hoffman, 2012).
در این دوران ساخت مسکن عمومی به­عنوان یکی از سیاست­های تامین مسکن اقشارکم­درآمد مطرح شد. مسکن عمومی تلاشی برای ساخت یک برنامه مسکن طولانی‌مدت برای کم­درآمدها و ایجاد این پیش­درآمد که حکومت برای کم­درآمدها به تامین خانه پرداخته است، می­باشد (همان).