• • 1. 1. بررسی عملکرد کلی سیاست‌های اتخاذ شده در رابطه با مسکن کم‌درآمدها در برنامه چهارم

     

     

سیاست زمین صفر(مسکن مهر)
طرح مسکن مهر را باید به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین طرح‌های حمایتی اجتماعی در زمینه تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بعد از انقلاب دانست.
به‌طورکلی این طرح سه مضمون محوری را در خود جای داده است:

• پرداخت غیرمستقیم یارانه زمین از طریق اعطای حق بهره‌برداری از راضی دولتی به خانوارها؛

• ارائه وام و اعتبارات مالی با نرخ سود ارزان قیمت؛

• تامین خدمات زیربنایی و همچنین هزینه‌های آماده‌سازی زمین توسط اعتبارات بانکی و همچنین اعتبارات دولتی؛

البته باید توجه داشت که در بین سه مضمون گفته شده کم‌ترین اهمیت چه در برنامه‌ها و چه در اجرا به امر تامین خدمات زیربنایی و روبنایی داده شد.
براساس چنین سیاستی دولت با ایجاد یک خط اعتباری مستقل و تامین۳۵۰ هزار میلیارد ریال اعتبارات با نرخ‌های بهره ۸ و ۴ درصد و همچنین واگذاری بیش از ۱ هزار هکتار زمین دولتی از سال ۱۳۸۶ و در قالب تبصره ۶ بودجه امور اجرایی این طرح را آغاز نمود. که البته این ارقام در طول زمان تغییر بسیاری پیدا کرد.
عملکرد کلی طرح مسکن مهر در جدول زیر آمده است، همان‌طوری که در این جدول مشاهده می‌گردد بیش از ۴۶ درصد از واحدهای طرح مسکن مهر در زمین‌های خصوصی و به صورت خود مالکی ساخته شده است. به بیان دیگر دولت عملاً ناچار شده که به دلیل نامناسب بودن سازوکار واگذاری‌ها و عدم استقبال متقاضیان از برخی زمین‌های واگذار شده که ناشی از فقدان امکانات زیستی بوده عملاً برای بیش از۹۰هزار واحد مسکونی، تنها وام و اعتبارات ارزان‌قیمت تامین کند که حاکی از ناکارآمدی نظام مدیریتی این طرح بوده است.

تاکنون بیش از ۳۵۰هزار میلیارد ریال تسهیلات بانکی جهت آماده سازی زمین و همچنین ساخت مسکن اعطا شده است که نرخ سود آنها در شهر تهران ۹ درصد در مراکز استانها ۷ درصد و در سایر نقاط شهری ۴ درصد می‌باشد، در کنار آن دولت سعی نموده که با اختصاص بیش از ۱۲۰۰ میلیارد ریال اعتبارات نسبت به تامین تسهیلات زیربنایی برای واحدهای مسکن مهر اقدام کند. با فرض هزینه ساخت ۳,۵ میلیون ریال به ازاء هر مترمربع و مساحت متوسط ناخالص ۱۰ مترمربع به ازاء هر واحد، میزان کل سرمایه‌گذاری برای ساخت واحدهای مسکن مهر معادل ۶۹۳ هزار میلیارد ریال برآورد خواهد شد، براین اساس هزینه هر واحد مسکونی ۳۵۰ میلیون ریال خواهد بود (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲).
جدول ۷:مشخصات کلی حجم ساخت‌و ساز در مسکن مهر(هزارواحد)

شرح

تعاونی‌ها

قراردادهای سه‌جانبه

خودمالکین

سایر

جمع(با خودمالکین)

جمع(بدون خودمالکین)

مقدار مطلق

سهم

مقدار مطلق

سهم

مقدار مطلق

سهم

مقدار مطلق

سهم

تعداد واحدهای دارای قرارداد ساخت

۴۶۲

۲۳٫۳

۴۸۷

۱۶.اطلاعات تکنیکی
۱۷.خصوصیات کالاها،برنامه ها
۱۸.طرح و نقشه
۱۹.طرح های مهندسان
۲۰.برنامه های بازاریابی و داد و ستد
۲۱.گزارش ها
۲۲.پیشنهادها
مرحله ۲: در مورد محصول،سوالات خود را مطرح کنید.
۱.مزایا و مشخصات این محصول کدامند؟(یک فهرست کامل تدارک ببینید)
۲.مهم ترین مزیت آن کدام است؟
۳.تفاوت این محصول با محصولات رقیب چیست؟
۴.اگر محصول شما متفاوت از سایر محصولات مشابه نیست،بر روی چه نکته خاصی می توان تاکید کرد که سایر شرکت های رقیب آن را نادیده گرفته اند؟
۵.با بهره گرفتن از چه تکنیکی ،محصول شما به رقابت می پردازد؟
۶.محصول شما چه مساله ای را در بازار حل می کند؟
۷.جایگاه محصول شما نسبت به محصولات مشابه چیست؟
۸.طرز کار آن چگونه است؟
۹.تا چه حد قابل اطمینان است؟دوام آن چقدر است؟
۱۰.کارایی آن چقدر است؟
۱۱.قیمت آن چیست؟
۱۲.آیا استفاده از آن آسان است؟نگهداری آن چطور؟
۱۳.چه کسانی این محصول را خریده اند و در مورد آن چه می گویند؟
۱۴.محصول شما با بهره گرفتن از چه مواردی،چه اندازه ای و چه مدلی در دسترس است؟
۱۵.تولید کننده با چه سرعتی محصول خود را توزیع می کند؟
۱۶.تولید کننده چه خدماتی را تضمین می کند؟
۱۷.آیا این محصول ضمانت دارد؟
مرحله ۳:در مورد مخاطب خود سوالاتی به شرح زیر مطرح کنید:
۱.چه کسی این محصول را خواهد خرید؟(در چه بازاری به فروش خواهد رسید؟)
۲.خدمات اصلی این محصول برای مصرف کنندگان چیست؟

۳.چرا مخاطب به این محصول احتیاج دارد؟و چرا همین حالا به آن نیازمند است؟
۴.عمده ترین نگرانی خریدار در هنگام خرید این محصول چیست؟(تحویل به موقع آن،قابل اعتماد بودن آن،خدمات و نگهداری آن،کارایی و در دسترس بودن آن؟)
۵.خصوصیات خریدار چیست؟چه نوع فردی است؟
۶.خریدار چه انگیزه ای دارد؟
۷.خرید این محصول چند گروه را باید راضی کند؟
مرحله ۴ :هدف نوشتن پیام برند خود را معین سازید
هدف شما می تواند یک یا چندین مورد از موارد زیر باشد:
۱.برانگیختن حس کنجکاوی
۲.پاسخگویی به سوالات
۳.معرفی یک کالای جدید و یا تحول در یک کالای قدیمی
۴.ایجاد تماس با مشتریان و خریداران حائز شرایط
۵.انتقال اخبار و اطلاعات مرتبط با کالا
۶.شناسایی محصول و نشان دادن برتری آن
۷.ساختن تصویر ذهنی از کمپانی
۸.تهیه وسایل و ابزار بازاریابی در خدمت فروشندگان.( خویه و دیگران،۱۳۹۱،۱۳۰-۱۳۳)
۲-۸-۲ . عنوان/سر خط ها
اکثر کارشناسان کارشناسی برندسازی چاپی ،هم عقیده اند که عنوان یا سر خط ها،موجب جلب توجه و برقراری ارتباط با مفهوم خلاق می شود.معمولا ترکیبی از نصاویر و کلمات ،بهترین نتیجه را در برقراری ارتباط می دهد.
عنوان،عنصر بسیار مهمی در برندسازی چاپی است.زیرا مفاهیم را در کنار هم قرار می دهد و در بیشتر برندسازی ،مسئوولیت کمک به خواننده را برای دریافت نکته اصلی پیام برند بر عهده می گیرد.محققان برآورد می کنند که فقط ۲۰% از کسانی که عنوان را می خوانند،بدنه آگهی را نیز می خوانند^[۱۵۰].به خاطر اهمیت زیاد عنوان یک سرخط باید مشتری اصلی را انتخاب ،خواننده را متوقف ،محصول و نام تجاری را مشخص و فروش را با هدایت خوانندگان به بدنه متن شروع کرد.
یک عنوان خوب فقط کسانی را که مشتریان احتمالی اند،جذب می کند:یک عنوان خوب،اعضای گروه مخاطبان هدف را به تفکیک انتخاب می کند و این عمل را با صحت درباره علایق آن انجام می دهد.
نکات مهم در نگارش عنوان ها
*به طور متوسط مردم ،عنوان ها و شعارها را ۵ برابر متن آگهی ها مطالعه می کنند.
*عنوان های اثر بخش و موفق آنهایی هستند که قول منفعتی را به خواننده بدهند.عنوان هایی که حاوی خبر هستند ،مطمئن و نتیجه بخش به شمار می روند.
*عنوان خبری می تواند آگاهی دادن درباره یک محصول جدید،بهبود کیفی در یک کالای قدیمی یا راه جدیدی برای استفاده از کالای قدیمی باشد.به طور متوسط آگهی های دارای خبر،۲۲ درصد بیش از آگهی های بدون خبر در خاطر بینندگان می مانند.
*اگر دارای خبر یا ویژگی خاصی باشد،باید در متن خبر و به طور رسا گفته شود.
(خویه و دیگران،۱۳۹۱،۱۳۷-۱۳۹)
۲-۸-۳ . نگارش عنوان:
نگارش عنوان کاری چالش برانگیز است.نویسندگان ممکن است بارها با صرف وقت زیاد عباراتی را بنویسند،بی آنکه از کلمات به کار رفته راضی باشند.عنوان ها باید آزمون نیز بشوند تا از این که می توانند در یک نگاه،قابل فهم باشند و ارتباط مورد نظر را به درستی برقرار سازند،اطمینان لازم با دست آید.آزمون دوگانه(تهیه دو نمونه از یک آگهی برندسازی)با روش پست مستقیم نشان داده است که با ثابت نگاه داشتن دیگر عناصر یا تغییر در کلمات یک عنوان ممکن است دو ،سه یا چهار پاسخ متفاوت بدست آید.به همین دلیل است که کارشناسانی نظیر دیوید اگیلوی^[۱۵۱]می گویند که عنوان مهم ترین عنصر یک آگهی برندسازی است.( خویه و دیگران،۱۳۹۱،۱۳۹)
۲-۸-۴ . نکات مهم در نگارش عنوان پیام

از این آزمون برای نشان دادن وجود تفاوت معنی دار بین میانگین رتبه های درون گروهی و رتبه بندی و اولویت شناسی استفاده می شود. در صورتیکه قدرمطلق بدست آمده، بزرگتر از جدول بحرانی باشد و یا سطح معنی داری محاسبه شده کوچکتر از α باشد، فرض صفر دال بر برابری میانگین رتبه ی متغیرهای مورد آزمون رد و نتیجه گیری می شود که بین میانگین رتبه های وابسته مورد مطالعه تفاوت معنی داری وجود دارد.^[۸۵]

آزمون تحلیل واریانس:^[۸۶]
زمانی که بخواهیم به بررسی تفاوت میانگین های بیش از دو جامعه (یا نمونه) بپردازیم، از این روش استفاده می کنیم. بطور خلاصه در تحلیل واریانس دو نوع واریانس باید برآورد گردد که یکی از آنها واریانس بین گروه ها، و دیگری واریانس درون گروه هاست. واریانس بین گروه ها عبارت از مجموع مجذورات انحراف میانگین هر گروه از میانگین کل و واریانس درون گروه ها عبارت از مجموع مجذورات انحراف مقادیر هر فرد از میانگین گروه خود می باشد. بر مبنای تخمین این دو واریانس است که امکان محاسبه میزان F بر اساس تقسیم واریانس بین گروه ها بر واریانس درون گروه ها فراهم می شود. در نهایت اگر F بدست آمده از F جدول فیشر بزرگتر باشد، بین میانگین گروه ها تفاوت وجود دارد.^[۸۷]

آزمون توکی:
این آزمون که به HSD معروف است بعد از رد فرض صفر در آنالیز واریانس، به مقایسه ی همه ی تفاوت ها می پردازد. اگر در آزمون F تفاوت معناداری بین میانگین های گروه ها ثابت شود، با آزمون توکی تفاوت معنادار بین هر دو گروه بررسی می شود.

تحلیل رگرسیون خطی چندگانه:
رگرسیون خطی برای مدل کردن مقدار یک متغیر کمی وابسته که بر رابطه خطی ‌اش با یک یا چند پیشگو بنا شده است به کار می‌رود.
مدل رگرسیون خطی فرض می‌کند که یک رابطه خطی ( یاخط مستقیم ) بین متغیر وابسته و هر پیشگو وجوددارد. این رابطه در فرمول زیرتوضیح داده شده است.
yi = b0 + b1xi1 + … + bpxip + ei
که درآن
yi: مقدار مورد iام متغیر کمی وابسته است.
p: تعداد پیشگوها می‌باشد.
bj: مقدار ضریب jام است،j= 0 , … , p
Xij: مقدار مورد iام از پیشگوی jام می‌باشد.
ei: خطای در مقدار مشاهده شده برای مورد iام است.
مدل خطی است زیرا با افزایش مقدار پیشگوی jام با یک واحد باعث افزایش مقدار وابسته واحدهای bi می‌شود. توجه کنید که b0 عرض از مبدأ است، که وقتی مقدار هر پیشگو برابر صفر می‌شود، b0 مقدار مدل پیشگوی متغیر وابسته می‌باشد.
به منظور آزمایش فرضیه‌های مربوط به مقادیر پارامترهای مدل، مدل رگرسیون خطی نیز فرضیات زیر را در نظر می‌گیرد:
ـ عبارت خطا یک توزیع نرمال بامیانگین ۰ دارد.
ـ واریانس عبارت خطا در سر تا سر موارد ثابت می‌باشد و از متغیرها در مدل مستقل است. یک عبارت خطا با واریانس غیرثابت را heteroscedastic می‌نامند.
ـ مقدار عبارت خطا برای یک مورد داده شده مستقل از مقادیر متغیرها در مدل و مستقل از مقادیر عبارت خطا برای موارد دیگر می‌باشد.
فصل چهارم
تجزیه و تحلیل داده ها
مقدمه:
به منظور تجزیه و تحلیل داده های آماری پژوهش حاضر، ابتدا اطلاعات حاصل از پرسشنامه ها استخراج و در جدول اطلاعات کلی یا جدول مادر تنظیم شد، سپس کلیه اطلاعات با بهره گرفتن از کامپیوتر و از طریق
نرم افزار های آماری به ویژه SPSS در دو بخش آمار توصیفی و استنباطی مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفت. در تجزیه و تحلیل توصیفی اطلاعات ابتدا ویژگی های جمعیت شناختی پاسخگویان اعم از سن، میزان تحصیلات، سابقه کار، جنسیت، وضعیت تأهل و نوع فعالیت به طور کامل مورد بررسی قرار گرفته است.
در بخش روش های استنباطی به منظور بررسی سوالات تحقیق و به عبارتی تعمیم نتایج بدست آمده از نمونه به جامعه آماری تحقیق، از آزمون های آماری t یا z تک نمونه ای،t دونمونه مستقل، تحلیل واریانس یکطرفه، آزمون توکی، آزمون علامت و رگرسیون خطی استفاده شد و همچنین به منظور رتبه بندی متغیرهای اثر گذار در نتیجه تحقیق از آزمون فریدمن استفاده گردید.که نتایج در جداول جداگانه آمده است.

بخش اول: تجزیه و تحلیل های توصیفی
این بخش به توصیف وضعیت موجود در نمونه تحقیق اختصاص دارد. ابتدا ویژگی های جمعیت شناختی پاسخ دهندگان مورد بررسی قرار گرفته که نتایج آنها در ادامه بحث قابل ملاحظه است.

سن پاسخگویان:
جدول ونمودار ۴-۱ توزیع فراوانی سن پاسخگویان را نشان می دهد. بطور کلی افراد ۳۰ تا ۴۰ سال بیشترین کسانی هستند که پاسخگوی سوالات پرسشنامه این پژوهش هستند.
جدول (۴-۱): توزیع فراوانی سن پاسخگویان

فرضیه اول

سرمایه ­گذاری کل

۱٫۰۶

۰٫۳۰۳

OLS

فرضیه دوم

سرمایه ­گذاری تحقیق و توسعه

۳۱۷٫۷۹

۰٫۰۰۰

GLS

سرمایه ­گذاری سرمایه ای

۱٫۱۱

۰٫۲۹۲

OLS

فرضیه سوم

شرکت­های با رشد بالا

۱۳۱٫۸۲

۰٫۰۰۰

GLS

شرکت­های با رشد پایین

۲۶۰٫۶۸

۰٫۰۰۰

GLS

با توجه به نگاره (۴-۷) همانطور که در نگاره هم مشخص شده است نتایج آزمون بروش پاگان نشان‌دهنده این است مدل مورد بررسی فرضیه اول سطح معناداری بیشتر ۵ درصد دارد و در نتیجه فرض صفر مبنی بر همسانی واریانس رد نمی شود و نیاز است مدل رگرسیون OLSاستفاده شودو به عبارت دیگر روش تخمین OLS روشی کارا و بدون تورش برای این مدل است و برای فرضیه دوم از دومل استفاده شده است که مدل تحقیق و توسعه از مدل رگرسیون GLS استفاده می شود و مدل سرمایه ­گذاری سرمایه ای نیز از مدل OLS استفاده می شود. در مورد فرضیه سوم نیز باید گفت که سطح معناداری هر دو مدل کمتر ۵ درصد هست و در نتیجه فرض صفر مبنی بر همسانی واریانس رد می شود و از مدل رگرسیون GLS جهت برآورد مدل های فرضیه استفاده می شود.

۴-۸ آزمون هم خطی متغیرها
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های مدل رگرسیون اطمینان از عدم وجود هم خطی کامل بین متغیرهای توضیحی است. جهت بررسی وجود ارتباط خطی از شاخص هم خطی استفاده می­گردد. هم خطی وضعیتی است که نشان می­دهد یک متغیر مستقل تابعی خطی از سایر متغیرهای مستقل است. اگر هم خطی در یک معادله رگرسیون بالا باشد ، بدین معنی است که بین متغیرهای مستقل همبستگی بالایی وجود دارد و ممکن است با وجود بالا بودن ضریب تعیین R² ، مدل اعتبار بالایی نداشته باشد. به عبارت دیگر ، با وجود آنکه مدل خوب به نظر می­رسد ولی دارای متغیرهای مستقل معنی­داری نمی ­باشد.
یکی از روش‌های بررسی هم خطی بین متغیرها استفاده از آزمون VIF می‌باشد که این آزمون نشان می‌دهد که VIF هر متغیری که بالای ۱۰ باشد مشکل هم خطی شدیدی دارد و اگر کمتر از ۱۰ باشد هم خطی بین متغیرها وجود ندارد. و می‌بایست به طور میانگین هم VIF مدل کمتر از ۱۰ باشد. همچنین هر چقدر VIF بدست آمده به یک نزدیکتر باشد نشان می دهد که درجه هم خطی کمترین حد ممکن است. در ادامه به بررسی هم خطی بین هر یک از مدل با پرداخته می‌شود.
نگاره(۴-۸) نتایج آزمون هم خطی(VIF)

فرضیه اول

در این بیگانگی با خیال معشوق است که عاشق لحظه‌های فراق را سپری می‌کند و منتظر وصال معشوق است، و حاضر نیست لحظه‌ای از وصال یار را با عمر ابدی معاوضه کند.
برای موارد دیگر رجوع کنید به (۵/۵۲، ۵/۶۷، ۳-۲-۱/۷۲، ۱/۱۷۶، ۲/۲۰۴، ۱/۱۳۹، ۳/۳۳۵، ۱/۸۳، ۵-۱/۸۱، ۲/۲۴۷، ۳/۲۲۹، ۴/۲۱۱، ۲/۲۰۴، ۱/۱۳۹، ۳/۱۹۴، ۳/۱۸۰، ۴/۳۴۱، ۱/۳۱۹، ۱/۲۹۴، ۴/۳۸۴، ۲-۱/۲۶۲، ۱/۲۵۴، ۷/۲۵۳، ۳/۳۹۱، ۹/۳۸۳، ۶/۳۷۹، ۴/۳۷۲، ۱/۳۶۴، ۱/۳۵۲، ۵/۵۲، ۵/۶۷، ۳-۲-۱/۷۲، ۱/۱۷۶، ۲/۲۰۴، ۱/۱۳۹، ۳/۳۳۵، ۱/۸۳، ۵-۱/۸۱، ۲/۲۴۷، ۳/۲۲۹، ۴/۲۱۱، ۲/۲۰۴، ۱/۱۳۹، ۳/۱۹۴، ۳/۱۸۰، ۴/۳۴۱، ۱/۳۱۹، ۱/۲۹۴، ۴/۳۸۴، ۲-۱/۲۶۲، ۱/۲۵۴، ۷/۲۵۳، ۳/۳۹۱، ۹/۳۸۳، ۶/۳۷۹، ۴/۳۷۲، ۱/۳۶۴، ۱/۳۵۲).

۳-۲-۳. عاشق بیاختیار و مطیع است
عاشق همیشه مطیع معشوق بوده است به تعبیر دیگر عاشق همیشه نیازمند به معشوق است و مطیع، معشوق همه ناز است و عاشق همه نیاز. گاهی به زیبایی در اشعار وحشی دیده می‌شود که عاشق از خود هیچ اختیاری ندارد و گوش به فرمان معشوق است و تا جایی مطیع است که اگر معشوق به او فرمان دوری و هجران دهد با زهم در جواب معشوق چون غلامی حلقه به گوش است و فرمان او را اطاعت می‌کندوخود را در برابر معشوق فروتن و مطاع می‌بیندو معشوق را مُختار می‌داند که اگر قصد انتقام دارد از او بگیرد:

توام سررشته داری، گر پرم سوزی تو معذورم

که در دست اختیاری نیست، صبر بند فرسا را
(دیوان : ۱۳)

روزها شد تا کسم پیرامن این در ندید

تا تو گفتی دور شو زین در کسم ندید
(دیوان : ۶۶)

در بیت بالا به نظر می‌رسد که عاشق روزهای زیادی را در فراق و دوری از معشوق به سر برده است وتنها دلیل این جدایی مطیع بودن اوست که از وقتی معشوق او را به رفتن امر کرده او هم علی‌رغم میل باطنی سر در کوی هجران و جدایی نهاده است.

هر خون که تو دادی چو می‌ناب کشیدیم

زهر تو به سد رغبت جلاب کشیدیم
( دیوان :۸۱)

در ترکیب بند مسدس وحشی دیده می‌شود که گاهی معشوق بی اختیار و مطیع است و حتی در مقابل جور و جفاهای معشوق و در واقع در برابر هر امر و دستوری از معشوق مطیع و گوش به فرمان است.

سبزه‌ی دامن نسرین ترا بنده شوم
چین بر ابرو زدن و کین ترا بنده شوم
حرف نا گفتن و تمکین ترا بنده شوم

ابتدای خط مشکین ترا بنده شوم
گره ابروی پر چین ترا بنده شوم
طرز محبوبی و آیین ترا بنده شوم
( دیوان :۲۱۱)